El papel de la fiduciaria como administradora de los recursos de los compradores ha sido clave para respaldar las transacciones inmobiliarias.

A diferencia de como se desarrollaban los proyectos inmobiliarios en el pasado, hoy en día, fruto de la experiencia de la última década, estos primero se prevenden y luego se construyen.

"De esta manera, lo que ahora está en construcción fue prevendido el año pasado y lo que se construirá el próximo se está prevendiendo este año", afirma Eduardo Romero, abogado especialista en finca raíz, quien recuerda que hoy por hoy lo que no está vendido y en equilibrio financiero no se construye.

Pero este esquema, con el que actualmente se desarrolla el negocio inmobiliario, debe contar con un mecanismo que lo facilite y lo haga viable, y ahí -precisamente- surge el encargo de preventas, una herramienta jurídica y económica que hace posible negociar de forma clara y segura al comprador y a vendedor. Veamos por qué.

Según Romero, en el encargo de preventas hay una relación entre tres partes: el futuro comprador, cuya inversión se traduce en la adquisición de un inmueble; el futuro vendedor (constructor), que espera lograr las preventas requeridas para iniciar la construcción, y en la mitad de estos dos está la fiduciaria, una entidad que presta servicios financieros y es vigilada por la Superintendecia Financiera.

"A través del encargo la fiduciaria recibe del futuro comprador las cuotas iniciales pactadas en el plan de pagos, las administra y las entrega al constructor o beneficiario cuando se cumplen las condiciones.

De esta manera los recursos pueden destinarse a la adquisición de la unidad inmobiliaria", señala Romero.

Vale reiterar que el objetivo de la fiduciaria es administrar el dinero mientras se logra el punto de equilibrio y que, por lo general, este es invertido temporalmente en un Fondo Común Ordinario en donde producen rendimientos variables.

Una herramienta jurídica y económica

"El encargo de preventas hace que la negociación sea más clara y segura no solo para el vendedor sino para el comprador", Eduardo Romero, abogado especialista en finca raíz.

Recursos al constructor

Las condiciones para que el dinero se entregue al constructor son:

En primer lugar, este debe radicar los documentos para el permiso de ventas; así mismo, debe contar con licencia de construcción y lograr el punto de equilibrio financiero. Este último implica tener el número de preventas necesario para que el proyecto sea económicamente viable.

"Para ello se establece un plazo máximo que al cumplirse hará viable la transferencia de los recursos existentes. Si no se cumple, la fiduciaria tendrá que devolverlo al comprador que, de todas formas, también debe cumplir con el plan de pagos de la cuota inicial de acuerdo con lo pactado; ahora, si este tampoco está al día tendrá que pagar sanciones e intereses, según se haya acordado en el contrato, igual si desiste del negocio", anota Romero.

La obligación del futuro comprador se consolida cuando se logra el equilibrio y se firma la promesa de compraventa sobre el inmueble. "Con esto -asegura Romero-, ya tendrá una relación directa con el vendedor y dejará de estar vigente el encargo de preventas". Aquí se aprecia la gran diferencia que hay entre el encargo y la promesa de compraventa, radicalmente distintos.

No olvide que...

...Como en el encargo de preventas hay un plazo para el cumplimiento de las condiciones que se han estipulado, solo después de concretarlas, y una vez firmada la promesa de compraventa, se sabrá a ciencia cierta la fecha de entrega y de escrituración del inmueble que se está negociando.

...Hay que prever que el plazo de entrega será, mínimo, el plazo de vigencia del encargo más el tiempo requerido para la construcción del proyecto.

...En efecto, es muy útil el encargo de preventas, ya que al comprador le permite vincularse a una inversión mientras su dinero está seguro y rentando, además de contar con un plazo suficiente para pagar la cuota inicial.

...El constructor garantiza los clientes y los recursos de cuota inicial para desarrollar el proyecto si logra el punto de equilibrio. Incluso, así como el esquema fiduciario es muy útil para la adquisición de vivienda nueva, también lo es para la compra de usada, dando mayor confianza a las transacciones.